Peut-on cumuler plusieurs dispositifs ? Loi Duflot ; SCPI de rendement ; Girardin Industriel …

Dans le respect du plafond global de 10 000 € et spécifique de 18 000 €, vous pouvez mettre en place plusieurs dispositifs. Le gain d’impôt obtenu avec le Girardin Industriel peut financer une partie ou la totalité de l’effort de trésorerie nécessaire pour un investissement Duflot ou SCPI.

Quels sont mes obligations pendant 5 ans ?

Tous les ans, vous devez renvoyer le pouvoir pour l’Assemblée Générale de la SNC à Inter Invest.

En tant que profession libérale, il est difficile en début d’année de connaitre mon chiffre d’affaire et d’anticiper mon impôt sur le revenu de l’année prochaine

Beaucoup de professions libérales (notamment les notaires), font deux souscriptions dans l’année. Une première en début d’année pour profiter du taux de rendement le plus élevé et une seconde vers septembre pour s’ajuster avec l’impôt sur le revenu à payer.

Dois-je retenir la réduction d’impôt « Girardin Industriel » dans le calcul du plafonnement global de 10 000 € ?

Les investissements Girardin Industriel et Sofica bénéficient d’un plafond spécifique de 18 000 €. La réduction Girardin Industriel n’est d’ailleurs retenu qu’à hauteur de 47,37% pour dans le calcul du plafond.

Que se passe – t – il si l’impôt sur le revenu est inférieur à la réduction Girardin Industriel ?

Si la réduction d’impôt « Girardin Industriel » estimée en début d’année est supérieure à l’Impôt sur le revenu, la différence est reportable pendant 5 ans.

J’ai cherché sur Internet des informations sur Inter Invest et je n’ai rien trouvé de négatif !

Inter Invest est l’un des opérateurs offrant le plus de sécurité. Depuis 1991 (date de création de la société), Inter Invest n’a connu aucun redressement fiscal. La société a fait le choix de financer du petits matériels standard (bus ; pick up ; véhicules utilitaires…). Ce matériels se loue et se reloue facilement. Le montage se fait par le biais de SNC pour des raisons de transparence fiscale et chaque SNC finance 5 à 6 matériels.

Dans le cadre d’un investissement Girardin Industriel, est ce que je récupère mon apport au terme des 5 ans d’exploitation ?

Non vous ne récupérez rien. Au terme des 5 ans, le matériel est racheté pour un euro symbolique par l’exploitant. C’est une solution one shot ! Vous payez par anticipation votre impôt n+1 en le minorant de 15% à 20% selon la période de l’année ou vous réalisez la souscription.

Concernant le Girardin Industriel, beaucoup d’investisseurs se sont fait redressé ?

Vous avez raison, il y a actuellement plus de 20 000 redressements fiscaux. Les redressements concernent essentiellement les montages en photovoltaïque. Le mécanisme reposait sur l’achat de l’électricité produite par les centrales par EDF mais les raccordements des centrales au réseau EDF n’ont jamais été réalisés.

J’ai lu sur Internet que la cession était difficile voire impossible !

Dans la catégorie des SCPI, vous avez les SCPI fiscales liées à un avantage fiscal. L’avantage fiscal n’étant pas cessible, le seul moyen de « récupérer » son capital est d’attendre la dissolution de la société soit environ 15 ans !

La cession des parts peut également prendre quelques mois pour une mauvaise SCPI de rendement !

Dans le cas d’une acquisition à crédit, pourquoi dois – je effectuer un effort de trésorerie puisque le rendement des SCPI est supérieur aux taux d’intérêt ?

Le revenu foncier perçu est effectivement supérieur aux intérêts d’emprunt payés d’où un revenu foncier taxable. Ce revenu foncier taxable va générer un impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux d’où l’effort de trésorerie pour faire face au remboursement.

Comment se déroule la vente de parts de SCPI ?

La cession de parts de SCPI (marché secondaire) est organisée par la société de gestion avec une confrontation entre les ordres d’achat et de vente. Historiquement, pour les bonnes SCPI, il faut compter 15 jours pour récupérer les fruits de sa vente.

Y’a-t-il une durée de détention minimum sur les SCPI ?

Pour les SCPI de rendement, vous n’avez aucune obligation locative (comme sur les SCPI fiscale) liée à un avantage fiscal. Vous pouvez céder vos parts à tout moment. Par contre, pour amortir les frais de souscription, il est conseillé de garder vos parts entre 5 et 10 ans !

Lorsque je réalise un investissement de type SCPI, suis-je au courant des biens détenus par la SCPI ?

Vous devenez porteurs de parts et propriétaires d’une partie du patrimoine acheté au fil de l’eau depuis la création de la SCPI. Vous recevrez tous les trimestres un bulletin d’information trimestriel qui retrace la vie de la SCPI et un rapport annuel contrôlé et visé par un commissaire aux comptes et expert – comptable.

Si je réalise un investissement de type SCPI, comment sont fiscalisés les Dividendes ?

Les acomptes trimestriels sont considérés comme du revenu foncier et sont fiscalisés selon votre tranche marginale d’imposition. Lors de la revente de vos parts, la plus – value suit le régime des plus – values immobilières.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) offrent actuellement des rendements entre 5% et 6% par an mais le capital est – il garantit ?

Non, les SCPI n’offrent aucune garantie en capital, ni en rendement. Par contre la très forte mutualisation de leurs portefeuilles (plusieurs centaines de lots) sécurise beaucoup le placement

On m’a conseillé dernièrement d’ouvrir un Livret pour mes enfants ?

Vos enfants peuvent également être souscripteur assuré d’un contrat d’assurance vie sous la signature des représentants légaux. Ils bénéficieront d’un rendement bien supérieur à un livret et ils pourront l’utiliser librement à leurs 18 ans.

L’administration fiscale me prélève tous les ans les prélèvements sociaux sur les sommes investies même sans rachat….

En effet, l’épargne investie sur le fonds en euros du contrat subit les prélèvements sociaux même en l’absence de rachat. Il existe d’autres supports (peu risqué, offrant le même rendement qu’un fonds en euros mais sans la garantie en capital) qui échappent aux prélèvements sociaux. Rapprochez – vous de votre conseiller !

J’ai déjà un contrat d’assurance vie auprès de ma banque, puis-je souscrire un autre contrat auprès d’un conseil en gestion de patrimoine indépendant ?

Oui, vous pouvez détenir autant de contrat d’assurance vie que vous souhaitez !

Puis je transférer mon contrat d’assurance vie d’une compagnie vers une autre compagnie en gardant l’antériorité fiscale de mon contrat initiale ?

Non, la provision mathématique d’un contrat d’assurance vie ne peut pas se transférer sur un autre contrat. Vous devez fermer le contrat existant pour en ouvrir un autre !

J’ai déjà un contrat d’assurance vie mais cela ne me rapporte rien !

Un contrat d’assurance vie est une enveloppe « fiscale et juridique » dans laquelle vous choisissez librement vos supports d’investissements : cela va du fonds en euros qui offre une garantie en capital mais un rendement faible à des fonds actions sans aucune garantie en capital mais dont le rendement peut être plus élevée…

Les retraits sur un contrat d’assurance vie sont lourdement fiscalisés !

Non. La fiscalité lors d’un retrait partiel ou total sur un contrat d’assurance vie dépend de l’antériorité fiscale de votre contrat. Plus votre contrant est ancien, plus faible est la fiscalité sur les rachats.

En assurance vie, mon épargne est bloquée pendant 8 ans.

Non. Votre épargne n’est pas bloquée. Vous pouvez récupérer l’intégralité des sommes investies à tout moment même avant 8 ans ou utiliser le principe de l’avance

En quoi consiste votre prestation ?

Un résumé de ce que nous faisons peut être consulté ici.

Combien coûtent les services de gestion locative ?

Les prix varient en fonction de votre projet et de la formule choisie. Des frais de gestion traditionnelle vous couteront entre 6 et 7% du loyer mensuel, alors que des frais de gestion locative saisonnière, demandant beaucoup plus de travail et de rigueur, couteront 30% des revenus perçus chaque mois.

Combien coûtent vos services ?

Pour l’ensemble de nos prestations incluant la recherche du bien, la négociation, l’ameublement et la décoration nous prenons une commission de 4% du prix d’achat définitif.

Le risque de dégradation est-il couvert ?

Dans de nombreux contrat d’assurance contre les loyers impayés ce risque est couvert. Les sommes remboursées sont souvent limitées à quelques mois de loyers.

A combien s’élève le préavis de départ d’un locataire ?

Il est désormais d’un mois et peut-être nul si le locataire justifie d’une procédure de licenciement.

A combien s’élève la caution du locataire ?

Elle représente un mois de loyer hors charges.

La durée de remboursement des loyers impayés par la compagnie d’assurance est-elle importante ?

Beaucoup de contrats prévoient un remboursement sur une période maximum de 18, 24 ou 36 mois. Notre contrat groupe prévoit une durée illimitée. Cependant, un montant plafond de remboursement par sinistre existe.

Comment se prémunir des loyers impayés ?

Il faut que les critères de l’assurance soient respectés. En effet en cas de sinistre la compagnie d’assurance demandera le dossier complet du locataire à l’origine du bail. C’est pour cela qu’il est préférable d’anticiper cette procédure et de demander l’aval de la compagnie avant la signature du bail.

Les banques Canadiennes prêtent-elles au Français non résidents ?

Oui, à condition de justifier d’un apport minimum de 35 %.

Les frais de notaire des condominiums sont-ils importants ?

Il faut distinguer les émoluments du notaire c’est-à-dire sa rémunération, des frais de mutation. En France ces deux sommes sont payées au notaire. Au Québec les honoraires du notaire sont proches de 1500$ et les frais de mutation sont facturés par la ville et tournent autour de 1% du prix d’achat.

Les charges de condominiums sont-elles importantes ?

La plupart des projets ayant une salle gym, piscine et concierge tournent entre 0,30$ du pied carré à 0,50$ pour les plus onéreux. Par exemple un appartement de 650 pieds carrés soit 60,4 m2 aura 195$ par mois de charge (sur une base 0,30$ du pi2).

Qu’est ce qu’un condominium ?

On désigne par condominium (ou condo) en Amérique du nord, des immeubles apportant un certain standing et des services supplémentaires comme l’accueil et la sécurité 24h/24, une salle de sport, une piscine… Vue d’Europe, ce type de prestation peut sembler quelque peu luxueux, mais c’est très répendu au Canada et aux USA.

Existe-t-il beaucoup de projets immobiliers en ce moment à Montréal ?

Oui il y a beaucoup de projets en cours. C’est pour cela qu’il est nécessaire de faire une analyse complète avant de sélectionner les projets potentiellement intéressants. Les critères à regarder attentivement seront tout d’abord la capacité du promoteur à sortir l’immeuble de terre, c’est-à-dire le nombre de vente qu’il doit faire pour que le projet aille à son terme, mais aussi, l’évolution du quartier dans les années à venir,  les précédents projets du promoteur, la qualité des matériaux, le nombre de services proposés dans l’immeuble,…etc.

L’immobilier à Montréal est-il cher ?

Comparativement à Paris l’immobilier est peu cher. Il est même possible de trouver des immeubles neufs en plein centre de Montréal pour des prix au m2 inférieur à de très bons emplacements de grandes villes de provinces Françaises.

Une opération engendre-t-elle systématiquement un contrôle fiscal ?

Non. En revanche, il est très important de respecter l’ensemble des règles et contraintes qu’impose le législateur lors du choix et du montage de l’opération.

Les déclarations de revenus sont-elles compliquées lorsqu’il faut déclarer ses opérations de défiscalisation ?

Certaines déclarations peuvent il est vrai s’avérer complexes. C’est justement parce qu’il n’est pas toujours facile de déclarer ces opérations de défiscalisation que nous vous assistons lors de votre déclaration de revenu annuel.

Quel est le montant minimum d’effort d’épargne mensuel à consacrer à une opération dite de défiscalisation ?

S’il y a un certain  apport en cash il est possible de ne pas avoir d’effort mensuel.

Quel est le montant minimum d’apport personnel à partir duquel on peut commencer à défiscaliser ?

Il n’y a pas d’apport personnel minimum car certaines lois permettent de défiscaliser en ayant recours à un prêt pouvant parfois couvrir 100% des besoins de financement.

Quel est le montant minimum d’impôt à partir duquel on peut commencer à défiscaliser ?

Il n’y a pas vraiment de montant minimum d’impôt. En effet certain produit permettent de défiscaliser très peu.

What is the wealth taxe and will I have to pay it?

The French law says that if your total wealh on French territory is equal or over 1.3M€, you will have to pay an additional tax named « ISF » (Impôt de Solidarité sur la Fortune). This tax will be applied according to the following scales:

  • From 800 000 to 1.3 M€ = 0.5%
  • From 1.3 M€ to 2.57 M€ = 0.7%
  • From 2,57 M€ to 5 M€ = 1%
  • From 5 M€ to 10 M€ =  1,25%
  • Above 10 M€ = 1,5%

Exemple: My French wealth equals 3 M€ this year. My ISF tax will be calculated this way:

  • From 0 to 800 000 € = 0%
  • From 800 000 to 1.3 M€ = 0.5% = 2500€
  • From 1.3 M€ to 2.57 M€ = 0.7% = 8890€
  • From 2,57 M€ to 5 M€ = 1% = 4300€
  • 2500€ + 8890€ + 4300€ = 15 690€

My ISF tax for this year will equal 15 690€

 

Remember also that only your existing wealth will be taxed. That’s why we strongly advise you to get a mortgage into a bank. We have several bank partners and we can assist you to find the best conditions to realize your project.

Conventions between certain states and France have been signed about this subject.

 

 

 

What extra fees should I expect when buying a property in France?

In general, the buyer must expect to pay around 7% of the total amount. It corresponds to the notary’s fees that include his remuneration, the Land Registry Taxes and other miscellaneous expenses.

However, buying a brand new property allows you to lower these fees under 3%.

Can I finance my property with a French bank?

Yes. When it comes to a French property, it even makes great sense to issue your mortgage with a French bank. The French banking system is very solid and stands on several strong rules which always prevented the real estate market to collapse the way we saw it in many countries. Non-residents are eligible to get financed by a bank up to 90%, letting them complete the 10 remaining percents (« apport »).

You need to know however that important warranties are always asked to the future buyer. Most of the time, bankers will grant a loan according to your income. They will very occasionally consider the business aspect of your project. Often, getting a loan remain a strong condition to the realization of your project, so it will be wise to start knowing what will be your mortgage capacity prior any searches.

The mortgage rates are most of the times fixed and very reasonables. They will of course vary depending on the length of the term, your age and the amount borrowed.

It is also very frequent to protect the buyer by writing down on the preliminary contract (« promesse de vente »), a conditional clause that will cancel any signature if the loan isn’t granted. Not marking such a clause can be a good point to negotiate with a buyer however.

If you are looking for a bank partner, don’t hesitate to let us know. We are working with many banks.

I bought my apartment, now how can I find a tenant and rent it?

After everything is settled with you apartment, if you plan to make your investment rentable and do not leave your apartment vacant. We can deal with the full management of your property. We’ll find a tenant and will take care with absolutely everything. That include helping you on the tax declaration aspect every year. Take a look at our rental management (« Gestion locative ») solutions (in French).

Is that necessary to get help from IMP?

The real estate market in Paris is very tense. Demand is much more important than supply. The best apartments disapear as fast as they appeared. There is a strong competition between agencies. Some apartments can remain exclusive to agencies and some can’t. An important share of the products for sale, remains also outside of the circuit. In this situation, it better worths havin a strong network to get echo of the best opportunities.

We established long-term partnerships with building promoters, allowing us to offer to our clients high standard and exceptional condos in Paris. Due to the strict building conditions and architectural harmony that must always remain presens in Paris, this kind of product is very demanded and extremely rare. We’ve been doing this job in Paris for more than 20 years and we are familiar to deal with an international clientele.

Of course, you could choose to look for an apartment in Paris on your own but you would probably waste a valuable time that you don’t necessary have. You should not let your dream sliping away from your fingers because of technical and administrative issues. Let our professional team help you on every single detail of your project. Once you’ve knocked at our door, we will make everything to make you happy.

What does IMP charge me?

A 2% commission on the final price, will be charged to the buyer. It represents the time spent by IMP to look for the place of your dreams, the regular briefing points with the client, the administration work and the signature with the clerk.We will also take care of you when you’ll come in France, by arranging your trip and organize your visits.  We are entirelly committed during your stay.

No matter what will be your final decision, you won’t have to pay anything until you’ll take the decision to buy. It is in our interest to make you happy.

Quels sont vos frais ?

Nos frais de gestion en France sont de 6,50% HT, soit 7,80% TTC.

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