La fiscalité immobilière en France est très spécifique. Il faut être très vigilant sur certains éléments comme les droits de succession ou l’imposition sur la plus-value par exemple. Il n’y a néanmoins aucune raison de s’inquiéter si vous prenez les bonnes décisions dès le début.

En France, il existe différents modes d’acquisition d’une propriété. Chaque mode présente ses avantages et ses inconvénients. C’est votre situation ainsi que vos objectifs qui permettent d’établir quelle sera la meilleure option. De ce choix dépendront les frais que vous engagerez et la rentabilité plus ou moins importante de votre projet.

Nous sommes là pour vous guider et pour vous aider à y voir plus clair dans le système et ne pas avoir de mauvaises surprises.

Voici les 4 options d’achat envisageables:

  • Individuel, à votre propre nom
  • En Indivision, avec votre époux(se)/conjoint(e) ou un membre de votre famille
  • Avec une S.C.I (Société Civile Immobilière). C’est à dire une structure entièrement consacrée à l’hébergement de vos biens immobiliers en France
  • Par une société traditionnelle, basée en France ou non

Une fois votre résidence achetée en France, vous devez l’enregistrer au centre des impôts réservés aux Non-résidents. La France a signé des conventions fiscales avec la plupart des pays, vous évitant ainsi une double taxation.

Les propriétaires qui résident moins de 184 jours en France et ne payent pas leurs impôts sur le revenu en France, sont considérés comme « non-résidents ». Les propriétaires non-résidents sont néanmoins tenus de payer les taxes suivantes:

  • Taxe foncière
  • Taxe d’habitation. Dans le cas où vous avez un locataire de longue durée, c’est à celui-ci qu’incombe le paiement de cette taxe.
  • Impôts sur le revenu émanant de toute activité exercée en France. Cela inclut la location d’un bien.

Voici une liste des diverses taxes immobilière à connaitre:

Il s’agit d’un impôt local dont le propriétaire d’un bien doit s’acquitter tous les ans. C’est la taille du bien qui détermine du montant. Il est à noter que les acquisitions de logements neufs, donnent lieu à une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans. Le montant de cette taxe n’est pas très important.

Il s’agit ici aussi d’un impôt local que l’occupant de l’appartement (qui peut être différent du propriétaire) paie chaque année à la municipalité. Elle permet de financer les dépenses de la ville.

Cette imposition s’applique comme son nom l’indique, aux revenus fonciers que vous allez potentiellement générer si vous mettez votre bien en location. Elle est en moyenne de 20% et est soumise à un barème progressif de l’impôt, tenant compte du quotient familial. La France a signé des conventions fiscales avec la plupart des pays dans et en dehors de l’Union Européenne rendant ainsi impossible la double imposition. Il y a de grandes chances que votre pays fasse partie des pays signataires. La liste complète est consultable sur le site du ministère du budget Français

Si votre patrimoine Français dépasse les 1,3 Millions d’Euros, vous êtes assujetti à l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune). En 2014, celui-ci s’établit en fonction de barèmes appliqués à des tranches de votre patrimoine se présentant comme suit:

  • 0,5% sur la tranche de 800 000 à 1,3 M€
  • 0,7% sur la tranche de 1,3 M€ à 2,57 M€
  • 1% sur la tranche de 2,57 M€ à 5 M€
  • 1,25% sur la tranche de 5 M€ à 10 M€
  • 1,5% sur la tranche supérieure à 10 M€

Si vous souhaitez néanmoins échapper à cet impôt, il est vivement recommandé d’avoir recours à un emprunt bancaire car le capital restant du est déductible de la valeur de votre patrimoine.

Les modalités de calcul de la plus-value réalisée par un non-résident sont identiques à celles d’un résident à l’exception du taux d’imposition :

  • 19% si le non-résident est domicilié fiscalement dans un Etat membre de l’Espace Economique Européen (Etats membres de l’Union européenne + le Liechtenstein, l’Islande et la Norvège) ;
  • 33 1/3 % si le non-résident est domicilié fiscalement dans un autre Etat et que cet Etat n’est pas inscrit dans la liste des Etats ou territoires non coopératifs.
  • 75 % si le non-résident est domicilié ou établi dans un Etat ou territoire non-coopératif ;

Attention : les principautés de Monaco, d’Andorre, la Polynésie Française, la Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre et Miquelon ne font pas partie de l’Union Européenne. Le taux de l’impôt est donc dans ces territoires de 33 1/3 %.

Depuis le 17 août 2012, les plus-values immobilières réalisées par les non-résidents seront soumises aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) au taux de 15,5%.

1 au sens de l’article 238-OA du Code Général des Impôts. Liste des Etats et Territoires non-coopératifs en 2012 : Botswana, Brunei, Guatemala, Iles Marshall, Montserrat, Nauru, Niue et Philippines.