On assiste depuis quelques années à un véritable engouement sur le Portugal. Proximité géographique et culturelle, monnaie similaire, climat doux toute l’année. Les raisons ne manquent pas. Mais qu’en est-il du marché immobilier ?

L’immobilier au Portugal aujourd’hui

Beaucoup d’entre nous ont le mot « crise » à la bouche lorsque l’on évoque le Portugal. À juste titre d’ailleurs, le Portugal commence à péniblement sortir de plusieurs années de croissance négative et d’austérité budgétaire.
En matière d’immobilier, les images de villes fantômes et d’immeubles abandonnés chez le voisin espagnol, ont laissé beaucoup de séquelles. Or, comme souvent un amalgame est fait entre les deux pays ibériques. La crise en Espagne a connu une tournure particulièrement violente en raison d’un éclatement de la bulle immobilière. Le pays a construit énormément de logements pendant des années au point que l’offre ait nettement dépassé la demande. Dans le même temps, la crise du crédit a touché de nombreuses familles à qui on avait prêté de l’argent sans qu’elles ne soient en mesure de le rembourser. La combinaison de ces 2 facteurs a eu pour conséquence une dévaluation du parc immobilier et un effondrement des prix, qui ont parfois été divisés par 2 dans certaines régions.

Au Portugal, la crise a aussi eu des conséquences lourdes pour les populations. Même si le secteur de l’immobilier n’était pas en cause, il y a eu certaines répercussions. Mais ici, pas de bulle spéculative avec un effondrement des prix comme on a pu le constater en Espagne. La chute a été de 10% maximum dans certains quartiers de grandes villes comme Lisbonne et Porto, où le marché est resté relativement stable malgré les difficultés. Dans des régions comme l’Algarve ou certains coins un peu reculés, on a assisté à des chutes plus spectaculaires avec un grand nombre de maisons qui se sont retrouvées sur le marché, sans qu’elles ne trouvent preneurs. Beaucoup de portugais ont vendu leurs résidences secondaires, d’autres ne pouvant pas faire face aux remboursements d’emprunts, ont même vendu leurs résidences principales et se sont tournés vers la location soutenant ainsi la demande sur ce marché.

De véritables opportunités

Le Portugal a fait le pari de transformer toutes ces difficultés en opportunités notamment vis à vis des investisseurs étrangers, jouant à fond la carte de la proximité, du coût de la vie plus doux et de mesures fiscales ou migratoires très incitatives. Pêle-mêle, on peut rapidement mentionner: un prix moyen au mètre carré en plein Lisbonne à moins de 3000€, 10 ans d’exonération d’impôts pour les retraités du privé venant s’installer au Portugal, une réglementation foncière très sécurisée et encadrée, un environnement qui protège les propriétaires… et la liste est longue.

On peut dire que ces mesures couplées aux atouts naturels du pays, commencent à payer. Depuis le début de l’année 2014, on constate une remontée des prix de la pierre alimentée par la demande des investisseurs étrangers notamment. Le moment parait de plus en plus opportun pour investir donc.

À Lisbonne et Porto, dans les centre-villes où l’on trouve un sublime patrimoine historique, beaucoup d’immeubles ont été rénovés ou sont en cours de rénovation. Les portugais prennent conscience de la valeur de leur patrimoine immobilier et comptent bien en profiter.

Moyenne des prix:

  • Lisbonne: de 2000€/m2 pour la périphérie à 5000€/m2 pour de beaux immeubles en pleins centres autour des quartiers de Baixa et du Chiado. Mention particulière pour certains quartiers historiques autour de l’Alfama, où il n’est pas rare de trouver des biens à moins de 3000€/m2. Avantages: C’est l’âme de Lisbonne, là que réside tout son charme aussi. Inconvénients: Il faut rester vigilent quant à la qualité de construction de certains vieux immeubles.
  • Porto: de 1500€ à 3000€/m2 en moyenne.
  • En Algarve: C’est la région où l’on peut assister à un grand écart des prix. On peut très bien acheter un deux pièces non loin de la plage à moins de 100 000€ ou une somptueuse villa à près de 5000€/m2. Même si certains projets peuvent être réalisés avec un petit budget, le marché du luxe n’est pas en reste car il y a eu près d’un tiers des transactions en Algarve en 2013 dont le montant dépassait 1 million d’Euros.

À une plus grande échelle, quand on ramène ces prix à la réalité du marché européen, le contraste avec les autres pays est d’autant plus flagrant comme le montre ce graphique:

Prix immobilier au Portugal

Source: APEMIP Property Guide

Faire un investissement locatif

De plus en plus d’indicateurs incitent à faire de l’investissement locatif au Portugal de 2 types:

  • Du côté de la location traditionnelle tout d’abord, dans les grandes villes il y a un marché local important avec une forte demande s’étant accentuée du fait de la crise, qui a forcé d’anciens propriétaires à vendre leur bien. Le propriétaire est très protégé par la loi au Portugal notamment depuis que la Troika (F.M.I, B.C.E et U.E) a mis son grain de sel. Dans la liste des efforts demandés par celle-ci il y avait un besoin de réformer le marché locatif alors considéré comme rigide, rendant alors impossible les hausses de loyers. Les choses ont depuis changé, allant dans le sens des propriétaires.

  • Le marché de la location saisonnière présente sans doute les meilleures opportunités et l’un des meilleurs compromis qui soit: rentabiliser et obtenir un rendement de son bien tout en profitant de celui-ci lorsque l’on se rend en vacances sur place. Bien sur, dans ce cas l’emplacement reste le facteur déterminant au succès de votre projet. La région tout d’abord. Si l’Algarve est la région touristique balnéaire par excellence, il faut garder à l’esprit que si durant une moitié de l’année la saison bat son plein, durant l’autre partie, il n’y a pas grand monde ! La région de Lisbonne présente à notre sens le meilleur compromis pour ce type de projet. Lisbonne est depuis quelques années devenue une ville très à la mode, réputée pour son art de vivre, sa culture, son charme et sa vie nocturne trépidante. De plus, la capitale portugaise jouit d’un emplacement géographique de premier choix: proximité avec l’océan et les plages, hivers doux, été chauds sans être caniculaires et un fort taux d’ensoleillement. Autant dire que des touristes y viennent du monde entier, toute l’année ! Y posséder un appartement dans un bon quartier, non loin des transports en commun est une valeur sûre.

En conclusion, même si nous ne possédons pas de « baguette magique », aujourd’hui de nombreux voyants sont au vert et semblent indiquer que de formidables opportunités sont à saisir dans le secteur de l’immobilier au Portugal. Prudence et bon sens restent néanmoins de mise. Il est important de s’entourer de connaisseurs et de prestataires de confiance.